律師延伸法律服務觸角妥善解決涉物業法律問題

　　當好物業服務糾紛“調節器”

　　□ 本報記者 杜洋

　　2020年，北京某小區物業管理公司將小區業主顧某訴至法院，要求顧某支付2016年至2019年的物業服務費用9萬余元和滯納金。在庭審中，顧某的代理律師、北京頌通律師事務所執行主任宋通結合證據，提出物業公司實際向顧某提供的物業服務低于合同約定標準，主張減少物業服務費用。另外，因物業公司未按合同約定提供服務在先，顧某并非惡意拖欠物業費，故無需支付滯納金。最終，法院判決酌減顧某1萬余元物業服務費用，并且無需支付滯納金。

　　當前，群眾對物業服務提出了更高要求和更多期待，業主依法維權意識不斷增強，涉知情權、物業服務費用調價等糾紛不斷涌現，呈現出多元化、新型化趨勢。

　　“律師參與解決物業服務糾紛，既能促進當事人與法院之間的理性溝通，又能促進調解與裁判的功能整合，實現訴訟程序中的案件分流，有效節約司法資源，將物業服務糾紛有效化解在源頭?！敝袊ù髮W教授劉靜坤對《法治日報》記者說。

　　有了明確法律依據

　　小區綠地被占、業主私搭亂建等問題，是否屬于物業管理范疇？管理的邊界是什么？福建三山律師事務所律師洪必景告訴記者，上述問題在過去存在爭議，如今律師可以直接根據民法典第九百四十二條中規定的物業服務企業的管理義務，更好地解決糾紛。

　　北京海潤天睿律師事務所律師包華認為，物業管理領域立法層次多、時間跨度長，律師介入相關案件時，需要在充分理解立法背景、立法目的的基礎上開展法律服務工作。

　　近年來，在國家和地方層面上，許多與物業管理相關的“善法”相繼出臺，進一步明確了業主與物業服務企業之間的權利義務關系，優化了律師手中維護公平正義的“武器”。

　　“民法典首次將‘物業服務合同’作為典型合同納入，并對合同的締結、解除、終止、繼續履行等進行規定，彌補了過往存在的一些疏漏，為各方厘清權責邊界起到了重要作用?！卑A說。

　　洪必景告訴記者，隨著《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規范性法律文件的陸續出臺，律師在參與調解物業服務糾紛等活動時有了更加明確的法律依據。

　　有效促進源頭解紛

　　“我沒在這房子里住，為什么要交物業費？”2021年12月，福建省閩侯縣南嶼鎮的楊某由于長期未給某小區單元房屋交付物業服務費用，被該小區的物業公司起訴要求支付自2018年3月至8月拖欠的物業服務費用兩千余元及滯納金一千余元。

　　洪必景介入此案后，一方面建議楊某支付拖欠的物業費，另一方面考慮到物業公司存在選聘程序瑕疵，協調物業公司減免部分費用。后經其多次溝通協調，雙方達成庭外和解。

　　當前，越來越多的律師以法律明白人、法律顧問、調解員等身份參與到物業服務糾紛多元調解工作中，以其獨特的專業優勢和高質量的法律服務得到群眾的信任和認可，成為社會大調解格局中的一員，發揮著重要作用。

　　“在物業服務糾紛進入法院之前，建立由律師參與的專業調解機制，能夠幫助當事人厘清法律責任，明確各自的權利義務，促成糾紛妥善解決?！眲㈧o坤認為，對于法院而言，借助律師提前介入的訴源治理機制，能夠更加清楚案件背景和當事人的實際訴求，進而更加有效地整合調解和裁判等糾紛解決機制，確保案件處理的法律效果和社會效果。

　　“當前，各地在優化物業服務糾紛解決機制中都在借助律師力量，律師介入物業服務糾紛的角色和解決糾紛的途徑也在逐漸多元化?！卑A說，這就要求律師不僅要具備關注原告和被告的雙重視角，還要有能力清晰辨明業主、政府、管理人的權責邊界，更要了解物業管理領域的實務操作，如此才能提出具有可行性的調解方案。

　　宋通表示，律師在參與化解矛盾糾紛的同時，自身也會對物業服務糾紛相關的法律問題有更多維度的理解和思考，這也是另一個良性循環。

　　“律師是物業服務糾紛的‘調節器’，即使律師介入后未必能徹底化解矛盾糾紛，但在大多數情況下可以有效避免矛盾糾紛擴大升級?！焙楸鼐把a充說道。

　　“律師參與物業服務糾紛的調解和處理，有助于推動物業管理機構建章立制?！眲㈧o坤說，律師發揮專業優勢，能夠使物業管理機構及時發現日常管理的薄弱環節，進而有針對性地建立健全相關制度，從源頭上減少物業服務糾紛的發生。

　　不斷提高服務水平

　　“感謝你們的參與，讓業委會選舉規范順利進行?！?/p>

　　2021年7月，閩侯縣尚干鎮江浩尚景園小區進行業主委員會選舉，洪必景及其律師團隊作為鎮政府法律顧問進行協助，他們提出了完善的意見建議，得到業主們的一致好評。

　　在洪必景看來，律師還可以通過助力法治建設來優化物業服務糾紛的訴源治理?！巴ㄟ^參與業主委員會的選舉，提供相應的法律建議和指導，并及時對業主進行與物業管理有關的法治宣傳教育，在保證選舉公平公正的同時，也提升了業主的法治素養，進而從源頭上更好地預防物業服務糾紛的發生?！焙楸鼐罢f。

　　“在物業服務合同的起草、政府政策制定和施行過程中，律師可以發揮更多作用，與政府部門和物業公司實現更好聯動?！彼瓮ǜ嬖V記者，律師參與物業服務合同的起草，并監督物業服務合同的履行，能使律師在接到群眾問題反饋時有更直觀、全面的了解并達到更理想的解決效果。

　　包華認為，物業服務糾紛的化解水平在一定程度上反映了社會治理水平，因此律師不僅要有物業管理方面的法律知識和實務經驗，也要對社區治理的知識和經驗有所掌握，從而強化調解物業服務糾紛的社會效果。

　　“要鼓勵和引導更多的律師參與到物業服務糾紛的調解工作中?！眲㈧o坤建議，相關部門應建立專門的工作機制，對于常見的物業服務糾紛類型，可以考慮設立律師參與調解的工作規程，提高調解工作的成效。