在收到下調房貸利率的通知后，張亮立馬向銀行申請“二套轉首套”的存量房利率調整。經過計算，他月供減少了2580元。每月的現金流更為寬裕，他開始關注起各大樓盤的信息。

　　今年以來，支持房地產市場平穩健康發展的政策措施不斷出臺。8月30日，廣州、深圳在一線城市中率先打響了“認房不認貸”，隨后降低存量首套房貸利率，廣州限購政策調整、二手房增值稅免征年限由5年改為2年等樓市新政密集落地。10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，進一步強調要促進金融與房地產良性循環，更好支持剛性和改善性住房需求等。

　　9月和10月是傳統的房地產銷售旺季，過去兩個月，密集出臺的樓市新政影響如何？記者調查發現，政策效應正在逐步傳導至市場端。從近日金融主管部門公布的相關數據來看，房貸在9月已扭轉了前兩個月的負增長態勢。其中，9月廣東個人房貸余額增加267億元，為2022年2月以來最大增量。

　　此外，記者在廣州各大樓盤實地走訪發現，伴隨著政策的落地，市場預期得到提振和修復。廣州樓市熱度逐漸攀升，尤其是解限后的番禺、黃埔成交上升顯著，市場信心得到進一步恢復。

　　●南方日報記者 陳穎 葛政涵 黎華聯 柴亞娟 周中雨

　　房貸

　　

　　利好釋放助力扭轉預期

　　10月中旬，經國慶假期的密集踩盤，周偉在廣州天河購買了一套戶型較大的二手房。因曾買過老家的房子有過房貸記錄，受限于“認房又認貸”的周偉再次購房需要四成首付，他選擇了在廣州一直與家人租房居住?！罢J房不認貸”新政落地后，首付降低了一成，他果斷選擇了出手，如今工作和生活都更為方便。

　　周偉是典型的“認房不認貸”政策釋放的剛需。近一個多月，樓市新政密集發布。作為構成房地產市場政策的一部分，住房金融政策接連發力。8月25日，多部門聯合發文推動落實首套房貸款“認房不認貸”。8月30日，廣州、深圳先后官宣落地打響了一線城市“認房不認貸”第一槍。8月31日，兩部門聯合發文，下調首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。9月25日，存量房利率調整正式落地。

　　存量首套房貸利率調降力度之大、覆蓋人群之廣超過市場預期。據人民銀行廣東省分行最新披露的數據：目前，廣東存量首套房貸款利率調整工作已接近尾聲，絕大部分符合條件的借款人都已享受到政策優惠，需逐筆審批的客戶，預計將在一個月內完成。截至9月末，廣東省已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調，平均下調幅度為71個基點。廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元。當前，廣東存量個人房貸加權平均利率為4.28%，比8月末下降37個基點。

　　一系列政策的落地，房貸市場發生了哪些變化？相關數據給出了答案。

　　人民銀行廣東省分行數據顯示，9月份廣東個人房貸余額增加267億元，同比多增171億元，環比多增580億元，為2022年2月以來最大增量。國家金融監督管理總局廣東監管局黨委委員黃海暉表示，落實“認房不認貸”等最新房地產政策后，9月廣東全轄個人住房貸款扭轉了前兩個月的負增長態勢。

　　在廣東銀行業2023年三季度新聞通氣會上，建設銀行廣東省分行行長張偉煜表示，截至三季度，該行個人住房貸款余額新增超260億元，累計投放超1000億元。

　　在首套房貸利率調整的前一周，提出“提前還貸”申請的陳先生收到銀行的短信，告知該行正在全面開展降低存量首套房貸利率工作，并提醒他是否取消申請?！霸谧稍兞丝蛻艚浝砗?，我發現月供減少了不少?？紤]到留著流動資金心里更有底氣一些，于是在銀行APP上取消了提前還貸的預約?！标愊壬f。

　　農業銀行個人信貸部總經理查成偉在該行2023年三季度業績發布會上透露，存量首套房貸利率下調政策落地實施后，房貸客戶利息負擔減少，提前還款動力下降。今年三季度，農業銀行個人住房貸款提前還款金額環比二季度下降20%以上。建設銀行首席財務官生柳榮表示，存量房貸利率下調對于提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當月建設銀行提前還款規模環比下降7.2%。

　　具體對于居民而言，“認房不認貸”釋放了新增貸款需求，存量房貸利率下調降低了居民的付息壓力，同時也在悄然改變著其預期。

　　廣州白領劉小姐屬于典型的“高位站崗”人群。她在2021年底貸款200多萬元購買首套房，彼時房貸利率達到6.4%。9月25日存量房貸利率下調落地后，她每月的應還金額從12600余元降到10300余元，月供減少了2000多元。

　　“降低存量首套房貸利率，能有效減輕購房人的利息負擔，特別是對2019年以后在房貸利率較高時購房的客戶來說，效果還是很明顯的?！比嗣胥y行廣東省分行貨幣信貸管理處副調研員王軍表示，“這個優惠是持續整個剩余合同期限的，將持續改善居民資產負債情況?！?/p>

　　存量房貸利率下調影響深遠，改善了消費者預期，增強消費能力和消費信心?！疤貏e是對前期在利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶，效果尤為明顯?！痹?023年第三季度金融統計數據新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾預計此項措施的效應將持續發揮，并逐漸惠及整個經濟運行。

　　平安證券研報認為，從9月金融數據來看，隨著“認房不認貸”以及存量按揭貸款利率調降等政策的合力，居民中長期貸款投放出現了邊際回暖的趨勢，仍需關注未來政策效果的持續顯現。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對于借款人來說，存量房貸利率調降實質性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負擔，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機會選擇購入其他房產等。

　　市場

　　

　　系列政策提振樓市信心

　　經過一段時間的踩點，10月初，許涵決定在番禺萬博附近買一套二居作為婚房?！拔以诶霞矣蟹孔?，本來在廣州買房的首付比例很高，‘認房不認貸’實施后，首付款一下子就降下來了?！彼x擇在解除限購的番禺購置房產。

　　9月20日，廣州將非限購區擴大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白云北部四鎮，同時非本市戶籍在限購區購房社保年限由5年降低為2年，二手房增值稅免征年限也由5年改為2年，由此打響了一線城市松綁限購的首槍。

　　許涵的選擇是剛需人群需求釋放、帶動樓市熱度提升的典型案例。記者實地走訪了廣州樓市后發現，“金九銀十”特別是“雙節”假期期間，廣州各大樓盤都很忙碌，晚上八九點時仍有多組看房客在咨詢，成為不少在售樓盤的常態。

　　多家樓盤營銷負責人均表示，政策優化調整一方面釋放了購房需求，另一方面也傳遞出積極信號，這也是9月以來廣州樓市人氣較高的重要原因。

　　“我們結合實際情況進行了加推?！痹诜惶巹倓傞_售不久的全新盤，一名營銷負責人表示，由于開盤時間剛好踩準了新政出臺節點，再加上周邊樓盤多為十幾年以上樓齡的老盤，因而作為改善樓盤很具有吸引力。

　　房企緊抓政策調整優化帶來的改善預期，拼起了營銷。記者走訪發現，廣州在售樓盤普遍開展了各式各樣的營銷活動，如成交送禮、趣味市集等，希望借此吸引一波看房客。

　　“一口價”“特價房”等降價促銷手段也成為多數樓盤營銷標配，部分項目則直接選擇整體調價?！拔覀內峦瞥龅慕M團，單價比老組團低了幾千元?！崩鬄骋惶巹傂栊蜆潜P的營銷負責人告訴記者，全新的定價是基于拿地價格和市場預期的綜合計算得來的。

　　多個在售樓盤的營銷負責人向記者表示，隨著“認房不認貸”、放松區域限購以及增值稅年限“五改二”等系列政策出臺，近期掀起了兩波看房熱潮，行業都在緊抓機會提升成交量。

　　中指院數據顯示，今年10月1日至22日，廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%。中指研究院市場研究總監陳文靜認為，盡管節后廣州單周成交量環比有所回落，但仍處在今年6月以來的較高水平，短期來看政策效果仍將持續一段時間。

　　二手房數據也顯示廣州樓市逐漸升溫。根據廣州房地產中介協會的最新統計，9月26日至10月25日，廣州二手住宅整體網簽9361宗、95.22萬平方米，環比增長9.56%和11.23%。

　　值得注意的是，解除限購的黃埔、番禺兩地，成為當前廣州樓市的主力成交區域?？硕饛V佛區域數據顯示，進入10月后的三周內(9月25日至10月22日)，黃埔新房累計成交7.24萬平方米，番禺新房累計成交12.79萬平方米，兩區合計占全市成交總量的約41%。

　　“隨著廣州多項利好政策的持續落地，尤其是限購政策的松綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善性需求，同時也促進了這部分人群加快入市的步伐，短期也帶動了市場成交的回升?！敝兄秆芯吭喝A南地產研究主管陳雪強表示，從整體表現來看，到訪量及市場成交活躍度較之前有明顯的回升。

　　預期

　　

　　政策放松仍將繼續加碼

　　“金九銀十”是傳統的房地產市場銷售旺季。在熱鬧的“雙節”促銷之后，當前部分樓盤仍保持著一定的人氣。多名樓盤營銷人員、房屋中介經理均向記者表示，政策優化調整的利好仍在，目前仍有不少還在看房和認購的購房者。

　　“上周我們接待了160多組來訪，尤其是周末人非常多，成交情況也不錯?？傮w情況好于預期?！崩鬄衬承卤P營銷經理告訴記者，一方面是因為假期外出的客群在假期結束后有所回流，另一方面也是樓盤之間相互競爭的結果。

　　類似的現象不僅發生在廣州，深圳在售樓盤也保持了熱度?？硕鹕钲趨^域的統計顯示，節后深圳普通住宅成交量已連續兩周維持在9.4萬平方米、900余套的成交水平。而根據中指院的數據，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月日均增長了28.6%。

　　在政策優化調整的積極作用下，開發商拿地時相對持積極態度。10月10日，廣州又有一宗住宅用地出讓因多輪報價觸發封頂價格，以搖號形式決定歸屬。這宗位于天河區牛利崗北街的梅花鋁廠地塊，最終由中鐵建中簽，地塊的競爭者包括了越秀、保利、中海、珠實等多家規模房企。

　　對此，分析認為，三季度以來支持性政策的效果正持續釋放。

　　“部分剛性及改善性需求有所釋放，政策效果初步顯現?！敝姓\信國際政府公共評級一部副總監侯一甲認為，高能級城市市場活躍度提升，需求邊際改善，而低能級城市仍處于庫存去化過程中，政策刺激作用仍待釋放。

　　對于四季度的表現，國金證券房地產組分析師杜昊旻預測，隨著宏觀經濟的企穩恢復、前期政策效果逐漸釋放、后續政策加碼預期增強、房企年底業績沖刺，四季度銷售表現有望延續改善趨勢。

　　多名業內人士向記者提出了期待，部分熱點城市的政策優化調整促進了樓市的回暖，但政策“工具箱”的作用也應進一步發揮，從而促進提振信心，助力房地產市場平穩健康發展。

　　“期待后續房地產政策進一步出臺和落實，并結合一攬子經濟政策，在促進地方經濟恢復的同時亦能提振地方投資信心，助力房地產投資和居民購房信心的恢復?！焙钜患妆硎?。

　　對于政策的方向，東吳證券分析師房誠琦認為，目前全國政策方向明確，預計供需兩端政策放松仍將繼續加碼，直至基本面明顯復蘇。在他看來，本輪銷售恢復及后續傳導將是一個溫和、持續時間較長的過程，“整體恢復周期會長于三個季度”。

　　值得注意的是，在《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》通過后，多個城市跟進落實，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目。

　　房誠琦認為，城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手。四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加快推進節奏?！氨据喅侵写甯脑?，代表著存量時代下中國房地產市場‘重保障、重民生’的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用?！?/p>

　　就在10月24日，《廣州市城市更新專項規劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2031—2035年)》審議通過，成為指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃，并明確提出探索房票安置政策機制、拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。廣州成為一線城市中首個提出房票安置的城市。

　　房誠琦認為，廣州提出的房票安置制度，若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上帶動房地產銷售市場企穩回升。

　　開源證券分析師齊東表示，未來供求兩端的政策有望持續推進，更多逆周期調節舉措有望在四季度加快落地，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，行業估值將陸續修復，新房市場有望企穩，二手房成交持續回暖。

　　數據提要

　　●廣東已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調，平均下調幅度為71個基點

　　●廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元

　　●當前廣東存量個人房貸加權平均利率為4.28%，比8月末下降37個基點

　　9月份

　　●廣東個人房貸余額增加267億元，同比多增171億元，環比多增580億元，為2022年2月以來最大增量

　　●廣東全轄個人住房貸款扭轉態勢實現正增長

　　今年10月1日至22日

　　●廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%

　　9月26日至10月25日

　　●廣州二手住宅整體網簽9361宗、95.22萬平方米，環比增長9.56%和11.23%

　　10月1日至22日

　　●深圳新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月增長28.6%

　　(數據來源：人民銀行廣東省分行、國家金融監督管理總局廣東監管局、中指研究院、廣州房地產中介協會等)

　　政策回顧

　　政策密集出臺

　　促樓市平穩發展

　　7月24日 中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策“工具箱”

　　7月27日 住建部部長在建筑企業座談會上，指明政策三大優化方向——降首付、降利率、落地“認房不認貸”

　　8月1日 人民銀行在2023年下半年工作會議指出，精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率

　　8月25日 住建部等三部門加速推進“認房不認貸”政策納入地方自選“工具箱”。同日，財政部、住建部、稅務總局等三部門發布延期換購住房退還個人所得稅政策

　　8月30日 廣州和深圳先后發布通知，落實“認房不認貸”政策

　　8月31日 人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%

　　9月1日 北京、上海執行“認房不認貸”

　　9月7日 四大國有商業銀行發布公告，大部分符合要求的存量首套房貸利率將調降

　　9月11日 東莞調整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款，同時放寬港澳居民在莞購房條件

　　9月20日 廣州放松“限購”，發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮納入非限購區域，非本市戶籍家庭限購區域購房社保年限由原來的5年降為2年，南沙由原來的3年降為2年

　　9月21日 中山實施9大類16項措施，包括加大住房公積金支持力度，降低住房交易稅費等支持措施

　　9月22日 惠州提出加大金融信貸支持力度、開展住房團購活動、進一步完善商品房價格指導制度等13條措施

　　9月25日 存量首套個人住房貸款利率進行批量下調

　　9月28日 茂名出臺十條措施，促進樓市健康穩定發展

　　統籌：陳穎 馮善書

　　葛政涵 鐘烜新

　　來源：南方日報