寧德新聞網11月8日電 （李玲玲)）近幾年，隨著房屋買賣政策的相繼出臺，影響著各地的房地產行業，人民對房屋的需求越來越大，隨之而產生的矛盾和糾紛也逐年上升。房屋買賣合同糾紛主要特點有：矛盾問題紛繁復雜，當事人人數眾多，矛盾社會影響大?，F就我院2014年至2018年審理的房屋買賣合同糾紛案件進行分析，進一步了解商品房買賣合同糾紛產生的原因及探索應對措施。2014年至2018年10月，我院受理房屋買賣合同糾紛案件呈現逐年上年的趨勢，同比上升90.38%。

 

　　一、案件特點

 

　　1.從原告身份上看，案件受理呈現區域性、群體性的特征。商品房買賣合同糾紛案件數量與轄區內房地產開發情況成正比。住宅區的開發及交付，都會產生一定數量的糾紛。此類糾紛不僅是多發性案件，也是群體性案件，涉案人數多。在柘榮法院的多起案件中，出現多數購房者起訴同一開發商的情況。

 

　　2.從被告身份上看，在審理的198件房屋買賣合同糾紛案件中，開發商作為被告的有181件，占全部案件的91.41%，個人作為被告的僅17件。反映了開發商法律意識淡薄，侵犯購房者合法權益的行為較嚴重。相對于開發商而言，購房者需要承擔的購房風險更大。

 

　　3.從涉案標的看，在審理的198件案件中，標的小于5萬的有32件，介于5萬到10萬的有65件，介于10萬到20萬的有63件，介于20萬到30萬的有26件，大于30萬的12件。

 

　　4.從審理結果上看，雙方當事人對立情緒比較嚴重，案件調撤比例低，在審理的198件房地長糾紛案件中，按自動撤訴處理4件，原告主動撤訴3件，調解17件，判決174件，上訴108件，上訴比例高。

 

　　二、成因分析

 

　　1.開發商延期交付房屋。開發商虛假承諾導致不能交付或者不能如期交付。買賣雙方簽訂商品房買賣合同后，因資金不到位等原因導致無法按期交房，買受人訴訟要求開發商支付逾期交房違約金，或訴訟要求開發商交付房屋并賠償無法按期交房的損失。

 

　　2.開發商未盡協助義務。根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”開發商未按規定為購房者辦理房屋所有權登記手續，使業主不能及時領證，買受人訴訟要求開發商及時協助辦理相關證件，并承擔相應的損失。

 

　　3.房屋存在質量問題。房屋交付后，有的業主發現房屋存在質量隱患及瑕疵，有的交付房屋層高不夠、用電容量不足、配套設施不齊全等，買受人要求交付合格房屋，并賠償損失。

 

　　4.房地產糾紛涉及的利益重大，許多購房者常常是付出一生的積蓄，或是大量貸款，產生爭議后，當事人往往不會息事寧人，而是會提起訴訟，通過法律手段維護自身的合法權益。由于牽涉利益主體廣泛且爭議標的基本類似或者一致，眾多商品房糾紛的當事人為增強其維權力量而聯合起來，容易形成群體性或集團案件。

 

　　三、對策和建議

 

　　1.國家應規范商品房買賣市場，買受人在商品房買賣合同中處于弱勢地位，國家應完善保護購房者的合法權益的配套法律法規，加強商品房買賣市場整頓，切實保護買受人權益。政府應加大對商品房開發企業的監管力度。目前商品房開發市場準入門檻低，監管力度不足，這是房地產開發過程中產生問題和糾紛較多不可忽視的因素。提高商品房開發市場準入門檻，嚴格執行項目審批手續，堅持項目跟蹤管理，嚴厲打擊不法行為，強化竣工驗收，依法查處虛假廣告，加大懲處力度。

 

　　2.法院在審理房屋買賣合同糾紛案件時，應注意程序法和實體法并重，法律效果和社會效果的統一。應多做調解工作，爭取在源頭化解矛盾。如果分歧太大，當判則判，防止因久拖不決造成矛盾激化。

 

　　3.商品房開發企業應加強自我約束，遵循誠實守信的市場交易原則，提高企業信譽。更應該嚴格遵守法律法規，依法進行項目審批，杜絕違規開發、抽逃項目資本、房屋質量不達標等行為。

 

　　4.購房者要增強法律意識，自我保護意識，了解交易知識，加強交易風險處理能力。在簽訂合同時，應仔細閱讀格式條款，要全面理解合同條款，尤其要注意合同中是否有應由開發商承擔義務而免除或減輕其責任的條款。（完）

 

　　www.8d4o.com