中新網12月28日電 “房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領表示，2018年是房地產市場深刻調整的一年，面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

　　明年房地產市場二手觸底、新房放量

　　走過2018年這一“深度調整”年，房地產發展脈絡發生了哪些變化，市場在2019年究竟走向如何？在此次活動上，貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》(以下簡稱《報告》)正式發布，以數據復盤2018年新房、二手、租賃三大市場趨勢演變，探明2019年市場動向。

　　《報告》顯示，2018年是本輪調控的峰值期，2018年以來房地產政策延續2017年的高壓狀態，22個城市加碼或開啟限購政策，6個城市或地區執行限貸，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到2015年以來高位。

　　在政策高壓下，2018年房地產市場仍在高位，但基本結束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數據顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，與去年持平；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態，預計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

　　楊現領對市場下行的邏輯總結道：“高房價抑制了潛在購房需求的進入，也使得曾經過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負反饋作用已經顯現。”他分析指出，2019年政策調控可能出現幾個變化，一是調控主體由中央轉向地方，更加有助于精準調控，科學調控。二是調控方式由調控交易轉向調控供給結構，可能會減少對交易環節的行政管制。三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等。

　　值得注意的是，今天房地產調控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經濟下行的壓力，還有債務的壓力，資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此《報告》認為，2019年的政策面更大可能性是中溫放松，既不會大刺激，也不會過于緊張。市場調控政策調整主要在購房資格管制、價格管制、金融管制及流通管制四個方面。

　　在政策寬松與基本面收緊的組合里，2019年各線城市市場表現的分化會更加突出，《報告》分析了明年房地產市場將出現的幾個關鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放松的影響，明年二手房市場將結束繼續下行的態勢。二是“一線底火”：作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力。第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

　　中國房地產市場進入全流通時代

　　市場結構的變化也演進出一些難以解釋的房地產現象，而這些“難以解釋”恰恰意味著原有解釋框架的失效。傳統理論理解房地產市場周期時通常只關注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是，傳統理論幾乎都將租賃市場割裂于買賣市場之外，忽略了兩者之間應有的關聯。

　　貝殼研究院認為，當前中國房地產市場已經進入了“全流通時代”，相應地，其分析框架也應當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關系，而是互生共連的交互關系。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地產市場運行的“總體效果”。

　　“今天的市場已經進入‘全流通’格局，交易的冷暖變化、周期起伏取決于租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機與動能。這背后的市場機制是‘交易乘數’，即每當一個潛在客戶從租賃市場進入交易市場，這一次交易會引發一連串交易，從而顯著放大交易總量。”楊現領表示，全流通不僅是市場發展趨勢，同時也是理解中國房地產市場現象的一種分析框架。

　　楊現領進一步分析道，全流通框架對于市場的啟示在于必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。實際上，租賃市場是否完善對于一個城市的房價有著重要影響。一個多層次、多產品線、有品質的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇，進入交易的迫切度低，需求釋放節奏緩慢。而新房產品線的豐富程度也有助于降低房價——如果新房市場的供給結構合理，產品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業需求，從而使得交易乘數更低。

　　“如果新房價格過高或產權結構不完整，如實行限價或共有產權等，就會產生對二手房的‘過度擠壓’。”楊現領表示，市場存在內在的不穩定性，在交易乘數的作用下，市場容易急漲急跌，內在的波動性被放大。例如，當房價高到一定程度，或者居民杠桿加到一定程度時，交易鏈條會反向收縮，乘數效應的負反饋機制容易引發市場快速下行。

　　事實上，在全流通的市場視角下，中國房地產獨特、難懂的現象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認為，房地產市場的繁榮取決于、潛在購房者的質量、潛在購房者的轉換能力和存量房乘數效應的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉換能力取決于購房、租賃和非正規市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實現轉換，市場繁榮才可持續。

　　“政策應支持有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人加杠桿買房。對于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強，存在進一步加杠桿的空間。”而全流通框架對政策的啟示則在于中性的價值觀。楊現領認為，在經濟下行周期，穩增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對于無房的年輕人，也不宜再鼓勵加杠桿買房，而是應該發展租賃市場，特別是機構化租賃，給他們更多的居住選擇。