繼華夏、中金、紅土創新基金三家公募保障性租賃住房REITs狂賣2060多億后，公募REITs又有新產品。

　　據記者獲悉，8月30日，華夏合肥高新創新產業園REIT(簡稱“華夏合肥高新產園REIT”)已經獲得證監會發行批文，這是安徽省本土企業的首單，也是華夏基金旗下第4單公募REITs產品。同一天，臨港集團作為發起人申報的國泰君安臨港創新智造產業園REIT(簡稱“臨港創新產業園REIT”)也獲得中國證監會批復，正式獲準發行。

　　業內人士表示，參照前期獲批公募REITs的發行節奏，預計新基金也將很快推向市場，普通投資者配置產業園REITs又添新工具。

又有兩單來了！

　　公募REITs產品數量增至19只

　　8月30日，記者從基金公司處獲悉，如火如荼的公募REITs市場再添新丁。

　　華夏基金旗下華夏合肥高新產園REIT，已經獲得證監會發行批文。公開信息顯示，該項目在今年7月21日接收申報材料，并于8月29日獲準發行。

　　同一天，在中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區成立3周年之際，8月30日，臨港集團作為發起人申報的“臨港創新產業園REIT”獲得中國證監會正式批復，成為全國首個以標準廠房為基礎資產的產業園公募REITs產品，同時也是上海市地方國企、臨港新片區第一支獲批的REITs產品，產品將于近期完成發行上市。

　　上述產品獲批后，公募REITs產品數量將增至19只。其中，華夏合肥高新產園REIT產品是安徽省本土企業首單，全市場第5單產業園公募REITs，也是華夏基金旗下第4單公募REITs產品，華夏基金也成為公募REITs布局產品數量最多的基金管理人。

　　而“臨港創新產業園REIT”的發起人臨港集團，2019年就響應政策積極參與國家重大金融創新戰略部署，成為全國最早一批參與REITs研究與推進的成員之一。期間參加各類專題調研及行業峰會，曾多次受邀參加監管部門閉門會議，交流資產運營的實務操作經驗，共同討論REITs產品的管理細則，同時啟動了項目的申報工作。在證監會、上交所的指導下，成為《上海REITs20條》頒布后正式獲批的首個REITs項目。

　　北京一位公募市場部人士稱，近兩年推出的公募REITs總體發行不錯，一是因為該類產品針對公眾發售規模不大，存在供不應求的狀態；二是近兩年股債等基礎市場的大幅震蕩，凸顯了該類產品穩健的收益特征；三是該類產品從發行到上市后，都獲取了不錯的賺錢效應。

　　據該人士分析，參考此前獲批公募REITs的發行節奏，預計新基金也可能很快推向市場，并大概率繼續獲取不錯的發行成績。

　　作為市場上新的產業園REITs，公開資料顯示，華夏合肥高新產園REIT底層資產為合肥創新產業園一期項目。項目土地使用權面積為14.68萬平方米，總建筑面積35.68萬平方米，包含22棟房屋和3個地下車庫，于2011年建成投入運營。

　　項目依托于合肥高新技術產業開發區(合肥高新區)近年來高速的經濟發展動能和強大的產業聚集效應，向入園企業提供配套齊全、政策完善、服務高效的研發辦公空間，并獲取長期穩定的租金收益。

　　截至2022年3月末，項目合并口徑出租率為88.08%，2019至2021年出租率均超過86%，出租率穩定且保持穩健上升態勢；租戶集中于電子信息、先進制造及現代服務等行業，包括國盾量子、思科中國、科創中光等知名企業相繼入駐，整體創新創業屬性強，租金來源穩定。

　　根據專業資產評估機構中聯資產評估集團有限公司的評估，以100%收益法為評估方法，在2022年3月31日估值基準日下，項目的初步評估值合計為13.51億元。

　　而“臨港創新產業園REIT”項目的基礎資產位于臨港新片區，業態類型為優質標準廠房，具有產業鏈、價值鏈、創新鏈深度融合，構建完善產業生態的特點，體現智能化產業鏈聯動，實現更高水平發展的優勢。

　　通過REITs發行，有助于提升臨港集團存量資產的盤活效益，提高產業園創新投融資的動力以及企業高質量發展的能級。臨港集團通過制定REITs戰略推動總體規劃，將進一步推動產業園的開發建設向綜合性產業服務平臺轉型，通過市場化的經營管理，高度體現金融與產業發展的緊密聯動，凸顯REITs在基礎設施建設領域中的市場價值示范效應。

　　產業園REITs資產優質

　　為REITs市場發展注入活力

　　資料還顯示，華夏合肥高新產園REIT底層資產所位于的合肥高新區是1991年經國務院批準的首批國家級高新區之一，是合肥綜合性國家科學中心的核心區，在全國169家國家級高新區綜合排名中連續七年位居前十名，培育了以科大訊飛、科大國盾、四創電子等為代表的具有自主知識產權、國內外領先的高科技企業，是安徽省最大的高新技術產業化基地。園區內租賃需求量大，產業園發展基本盤牢固。

　　華夏合肥高新產園REIT底層資產位于合肥高新區核心區域，區內產業氛圍濃厚，入駐企業需求穩定且均為同行業頭部企業，出租率一直保持在較高水平。當前，區域市場空置率低，租戶承租能力強，租賃需求旺盛。而且標的物業在疫情期間表現出了較為良好的韌性，隨著疫情的逐步控制以及各項利好政策入市，預計中長期市場持續向好。

　　此外，項目底層資產地處皖江城市帶承接產業轉移示范區、合蕪蚌自主創新綜合試驗區，在園區內的企業能夠充分享受各類國家政策支持，這為項目底層資產的發展提供了堅實助力。

　　據悉，華夏合肥高新產園REIT是合肥高新股份有限公司、中信證券、華夏基金強強聯合推出的REITs項目。

　　原始權益人合肥高新股份有限公司是集投資、開發、建設、運營、管理、服務等業務于一體的綜合性產業園區開發運營商，是安徽省內一流、國內領先的國控產業園區開發建設主體，2021年位列中國產業園區運營商50強(第23位)、中國產業園區運營商影響力10強(第3位)。合肥高新股份擁有豐富的產業園類基礎設施資產儲備。

　　截至2022年3月末，共持有建成或在建產業園區面積約215萬平方米，決算總投資約88.27億元。

　　而作為臨港新片區首個獲批的基礎設施公募REITs產品，“臨港創新產業園REITs”項目發行上市后將拓寬產業園REITs產品的類型，為REITs市場的發展注入活力。

　　8月20日，上海市頒布《關于支持中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》的通知，明確指出“支持臨港新片區重大項目建設融資機制創新，支持臨港新片區符合條件的項目優先申報發行基礎設施 REITs”，為臨港新片區未來在基礎設施建設的投融資及REITs領域的探索與發展指明了方向，有助于促進各類基礎設施資產以REITs發行及擴募的方式在臨港新片區形成高質量運行的集聚效應。

　　在管公募REITs規模超127億

　　華夏基金REITs布局領先

　　從華夏合肥高新產園REIT的ABS管理人看，中信證券是中國第一家A+H股上市證券公司，目前中信證券已完成上市或證監會申報的公募REITs項目共計8單，已發行6單，規模及單數均排名市場第一。

　　基金管理人華夏基金REITs研究管理經驗豐富，早在2015年就組建了專門的REITs團隊，開展REITs研究儲備，現已設立基礎設施與不動產投資部，擁有超過10位專業的基金經理和投資研究人員，負責REITs項目投資和投后運營。

　　此前華夏基金已經成功發行華夏越秀高速REIT、華夏中國交建REIT和華夏北京保障房REIT，在管公募REITs規模超127億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場首位。

　　目前，全市場已有13家基金管理人推出了18只公募REITs產品。其中，華夏、中金、紅土創新基金等皆獲批2只以上，華夏基金獲批數量最多，達到4只；中金基金旗下中金普洛斯倉儲物流REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT，兩只產品成功發行；紅土創新基金也布局了兩只產品——紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、紅土創新深圳人才安居REIT。

　　針對上述現象，北京一位公募REITs基金經理表示，各家公募布局公募REITs產品數量，與公司本身和股東掌握的項目資源有關，也與項目本身資產證券化程度有關。部分在REITs項目布局較多、積累深厚、資產成熟程度較高的機構，就容易在產品布局上拔得頭籌。同時，作為近兩年創新品種，公募REITs獲得各家公募重視，也得到各類投資者的認可，市場投資需求高漲，更多的同類產品陸續布局和推出，對于做大REITs市場和滿足投資者資產配置需求都是有積極意義的。(中國基金報)