“上月，我的客戶以240萬美元拿下美國舊金山灣區一棟面積1800平方英尺(折合大約167平方米)的獨立屋，而在今年5月，同地段同類型房屋成交價在320萬美金以上，短短三個月時間，價格跌去近百萬美元?！?/p>

　　美國房地產投資平臺淘沙找房CEO、聯合創始人況麥克告訴第一財經記者，上述買家是一位硅谷大廠的程序員，8月，他協助該客戶在蘋果總部所在城市庫比蒂諾“撿漏”了一套住宅，這樣的例子在過去三個月屢見不鮮。

　　“灣區房價于今年5月達到頂點，隨后市場快速冷卻，個別房產價格甚至出現30%的超跌現象。很多賣家不清楚行情會如何發展，因此出現了不少賤價出售或是房屋下市的案例?！睕r麥克說。

　　美國樓市拐點已現？

　　當地時間1日，美國房產經紀人網站(Realtor.com)發布最新月度住房趨勢報告，報告內容驗證了況麥克的說法，8月，包括房屋價格、成交速度、掛牌數量等在內的多項指標發出明顯降溫信號。

　　房價方面，8月全美房屋掛牌價中值由6月的紀錄高位45萬美元降至43.5萬美元，不過較去年同期仍有14.3%的漲幅。降價潮初現，降價房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，較去年同期上升8.4個百分點，接近2017-2019年疫情前水平。該指標于疫情期間維持低位，在銷情火爆的2020年2月及2021年2月，降價房源占比一度跌至6%。

　　另據房產經紀公司Redfin的數據，截至8月28日的四周，全美房屋平均成交價17個月以來首次低于掛牌價， 意味著買家加價搶房的局面也在發生改變。

　　成交速度放慢。Realtor.com報告顯示，8月房屋平均待售天數較去年同期增加5天至42天，為2020年6月以來首次出現待售周期變長的情形，不過疫情前，一套房屋由掛牌到售出的平均速度在64天左右。

　　掛牌數量下降。賣家信心受挫，上市房屋掛牌量同比大幅下降13.4%，另一方面，房屋供應顯著增加，房屋庫存較去年同期增加26.6%。

　　看房熱情驟減。據Redfin的數據，截至8月底，看房及其他購房服務需求較去年同期下16%，帶看量較年初時下降9%。

　　Realtor.com首席經濟學家黑爾(Danielle Hale) 表示，過去兩年庫存稀缺令許多買家產生買房緊迫感，眼下待售房源選擇增多正在消除這種緊迫感。 “這種心態轉變疊加貸款成本走高，使得8月買房競價局面繼續緩和，掛牌價格趨勢也表明購房者正在捂緊錢包?！?/p>

　　貸款成本重拾升勢

　　2020年中至2021年全年，美國各地開啟購房內卷模式，然而，隨著美聯儲今年以來加速收緊貨幣政策，長達一年半的火爆行情戛然而止。

　　況麥克對第一財經記者表示，“據估算，利率上升1% ，購買力下降接近10%，目前30年期抵押貸款利率較2021年的3%以下大幅走高，居民可負擔性下降，需求端萎縮，美國樓市正在迅速冷卻?！?/p>

　　據房地美(Freddie Mac)的數據，美國30年期抵押貸款利率于6月下旬飆升至近期頂點5.81%，創2008年以來的新高，之后曾出現一個多月的短暫下行，于8月初跌破5%水平，隨后重拾升勢。

　　況麥克解釋稱，7月時經濟數據顯示通脹似有見頂跡象，市場預期美聯儲或將轉鴿，暫緩激進加息步伐，故30年期固定利率由高位回落。只是，美聯儲官員近期不斷強化鷹派立場，杰克遜霍爾央行年會更是“群鷹匯集”，主席鮑威爾在會上強調，首要政策目標仍是讓通脹率重回2%水平，歷史表明需對“過早”放松政策保持警惕，在一段時間內可能需要采取限制性政策。

　　今年以來美聯儲已連續加息4次，累計加息225個基點。據芝商所利率觀察工具(FedWatch Tool)，截至記者發稿，9月加息75個基點的概率為57%，如果成事，將是美聯儲連續第三次如此大幅上調利率。

　　況麥克認為，目前30年期抵押貸款利已經基本反應今年的加息步調，如若9月維持75個基點的升息幅度，不排除上述利率突破此前高位5.81%，但上行空間已經不大。

　　美20城房價漲幅放緩

　　當地時間8月30日，衡量美國主要城市平均房價的凱斯-席勒指數(S&P CoreLogic Case-Shiller)出爐，6月美國房屋價格同比上漲18%，低于5月時19.9%的漲幅。20大城市房價綜合指數同比上升18.6%，低于前值20.5%。

　　標普道瓊斯指數公司董事總經理拉扎爾(Craig Lazzar)表示，“美國房價漲勢正在放緩，但值得一提的是，房價減速和下跌是完全兩碼事，房價仍在強勁上漲?！?/p>

　　況麥克也指出，雖然多項指標顯示美國樓市最狂熱時期已過，但相較疫情前仍是高位運行，無法得出樓市即將崩盤的結論。展望今明兩年房價走勢，他預計，市場將出現明顯分化，沒有人口增長和就業支撐的地區，房價將經歷明顯下跌，其他地區預計將會持平或小幅漲跌。